Une accélération massive encadrée par la loi 31
Entrée en vigueur en février 2024, la loi dite « modifiant diverses dispositions législatives en matière d'habitation » — souvent surnommée le « superpouvoir » — a changé la donne pour l'approbation des projets immobiliers au Québec. En moins de deux ans, les villes se sont servies de ce dispositif pour valider des programmes représentant plus de 24 500 logements, selon Le Devoir.
Qu'est-ce que le dispositif permet ?
Concrètement, la mesure autorise, sous conditions, des municipalités à approuver des projets d'au moins trois logements qui dérogent à leurs règlements d'urbanisme — notamment en matière de hauteur — sans organiser au préalable un référendum auprès des riverains. L'intention politique était claire : réduire le phénomène du « pas dans ma cour » qui bloquait de nombreux projets.
« On a toujours donné au voisinage un certain droit de veto sur ces projets-là. Ce qui a toujours forcé les promoteurs à faire des consultations en amont... », explique le professeur Jean-Philippe Meloche.
Critères et périmètre d'application
Au départ, le dispositif devait être temporaire (arrêt prévu en février 2027) et s'appliquer aux municipalités de plus de 10 000 habitants affichant un taux d'inoccupation locative inférieur à 3 %. Des communes ne remplissant pas ces deux conditions pouvaient néanmoins recourir à la même procédure si une majorité des logements du projet était dédiée au logement social ou abordable.
| Critère | Condition |
|---|---|
| Population | >= 10 000 habitants |
| Taux d'inoccupation | < 3 % |
| Projet alternatif | Majorité de logements sociaux/abordables |
Usage et premières conséquences
Le recours à ce pouvoir a été rapide : 39 villes l'ont utilisé pour accélérer l'adoption de projets. Les promoteurs, débarrassés de l'obligation d'une consultation préalable systématique, peuvent lancer des dossiers plus vite et contourner les oppositions locales qui freinaient autrefois la production de logements.
- Gain de vitesse : dossiers approuvés en moins de deux ans pour plus de 24 500 unités.
- Tension urbaine : risques d'inadéquation avec le paysage bâti et les attentes des riverains.
- Pression sur infrastructures : questionnements sur la capacité des réseaux (transport, eau, écoles, services) à absorber ces nouveaux habitants.
Des experts inquiets, des municipalités sous pression
Pour certains urbanistes, la suppression de l'obligation de consultation a retiré un levier qui forçait traditionnellement les promoteurs à adapter leurs projets au contexte local. Le message politique visant à surmonter l'opposition de voisinage a un coût potentiel : une intégration moins soignée au tissu urbain et des tensions accrues sur les infrastructures municipales. Les débats à venir porteront autant sur la production quantitative de logements que sur leur qualité d'insertion et sur la planification des services publics nécessaires à leur accueil.
À court terme, il faudra suivre deux enjeux concrets : la pérennisation ou non du dispositif après février 2027, et l'évaluation fine de l'impact de ces 24 500 logements sur les réseaux locaux — chiffrage des besoins en places scolaires, capacités de transport, et charges sur l'eau et les égouts — afin de traduire l'accélération administrative en bénéfices réels pour les ménages.
