Une alerte locale qui vise un enjeu national
À Villeneuve-Loubet (Alpes-Maritimes), le maire Lionnel Luca dénonce une dérive qu’il qualifie de « fraude massive » sur le statut d’occupation des logements. Selon lui, l’augmentation brutale des résidences principales déclarées depuis 2025 ne cadre pas avec la réalité démographique de la commune et traduirait des déclarations inexactes visant à échapper à la fiscalité des résidences secondaires. L’élu relie explicitement cette situation à deux éléments: l’instauration d’une déclaration sur l’honneur par l’État pour distinguer l’usage des biens et la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales.
« En deux ans, j’ai comptabilisé 1 000 résidences principales de plus, ce qui n’a aucun sens. »
L’élu dit ne pas « voir » ces nouveaux occupants sur le terrain et évoque des « résidences principales fantômes ». Il avance un « effet d’aubaine »: un propriétaire qui se déclare en résidence principale ne s’acquitterait plus que de la taxe foncière, tandis qu’un bien déclaré en résidence secondaire supporterait, selon ses termes, trois niveaux: taxe foncière, taxe d’habitation sur les résidences secondaires et surtaxe communale sur ces dernières.
Des chiffres avancés et un mode de déclaration en question
Le maire s’appuie sur une série de données locales. Il affirme:
- un volume stable d’environ 8 775 résidences principales en 2023 et 2024;
- un passage à 9 334 en 2025;
- puis 9 682 en 2026.
Il attribue cette rupture au calendrier de la déclaration sur l’honneur mise en place par l’État en 2025, sans préciser de texte ni de référence administrative. L’argument central: l’autodéclaration, en l’absence de contre-vérifications systématiques, aurait ouvert la voie à des classements opportunistes de logements en « principal » pour échapper aux impositions locales applicables aux « secondaires ».
| Année | Résidences principales (selon la mairie) | Commentaire rapporté |
|---|---|---|
| 2023 | 8 775 | Base stable |
| 2024 | 8 775 | Stabilité |
| 2025 | 9 334 | Hausse marquée |
| 2026 | 9 682 | Nouveau palier |
L’intéressé parle, sur deux ans, d’une progression cumulée de 907 résidences principales, assortie de pourcentages qu’il rapporte lui-même. Il insiste sur le fait qu’il s’agirait de déclarations déconnectées des constats de terrain, d’où l’expression de « 900 fantômes ».
Impact budgétaire local et appel aux contrôles
Conséquence immédiate, d’après l’élu: un manque à gagner pour la commune. Il l’évalue à 900 000 euros sur 2025. Cet écart tiendrait au basculement supposé de biens en résidence principale, qui réduirait l’assiette des impositions et contributions ciblant les résidences secondaires, dont la surtaxe communale. Dans cette logique, les communes susceptibles d’appliquer une majoration sur les résidences peu ou pas occupées verraient leurs recettes se contracter si des biens étaient requalifiés par simple déclaration.
Le maire met en cause les dispositifs de vérification interservices et inter-départements. Il explique ne pas croire à des croisements de fichiers entre territoires et souligne l’absence de moyens à l’appui des déclarations sur l’honneur. D’où sa demande d’un renforcement des contrôles par l’État et d’un examen plus serré des situations où un même foyer pourrait, selon lui, revendiquer deux résidences principales.
« Comme le fisc a demandé de faire une déclaration sur l’honneur, ça veut dire qu’il n’y a pas de contrôle. »
Qui est concerné, et pourquoi l’alerte dépasse le cas local
Le signalement vise en premier lieu les propriétaires de logements réputés secondaires, notamment lorsqu’ils disposent d’un autre bien dans un autre département. Selon les éléments rapportés, l’incitation financière découlant de la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales encouragerait certains à requalifier leur usage. Les personnes propriétaires d’un unique logement en résidence principale ne sont pas concernées par le risque de requalification décrit; l’enjeu porte sur les biens pouvant être déclarés secondaire ou principal au gré des avantages fiscaux recherchés.
Au-delà de Villeneuve-Loubet, l’alerte interroge la robustesse des déclarations d’occupation et les moyens de contrôle à l’échelle nationale. Si l’État s’appuie sur l’autodéclaration, la question posée est celle de la preuve d’occupation effective et des recoupements possibles entre bases fiscales et territoriales pour prévenir les déclarations incohérentes.
Ce qui est demandé à l’État, selon l’élu
- Mettre en place des vérifications entre départements pour détecter les doubles déclarations en résidence principale;
- Renforcer les contrôles à la suite des déclarations sur l’honneur instaurées en 2025;
- Protéger les recettes des communes appliquant une surtaxe sur les résidences secondaires en prévenant les requalifications abusives.
L’affaire, telle qu’exposée par le maire, pose un enjeu de conformité entre l’intention de la réforme (soulager la fiscalité des résidences principales) et ses effets collatéraux potentiels (déclarations inexactes, érosion de recettes locales). L’État n’a pas, à ce stade, réagi dans les éléments rapportés. Le débat est désormais ouvert sur l’équilibre entre simplification déclarative et capacité de contrôle.
