Un double impact : revalorisation automatique et majorations locales
En 2026, les propriétaires de résidences secondaires voient leur charge fiscale s’alourdir pour deux raisons distinctes mais cumulatives. D’une part, les bases servant au calcul des impôts locaux sont revalorisées automatiquement en fonction de l’inflation. D’autre part, dans les communes qualifiées de zones tendues, une surtaxe spécifique à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) peut être appliquée, parfois à des niveaux très élevés.
Les chiffres clés de la revalorisation
La hausse annuelle des bases d’imposition constitue un mécanisme automatique : pour 2026 la revalorisation est de +0,8 %. Il s’agit d’une progression qui s’inscrit dans une série : +1,7 % en 2025, +3,9 % en 2024 et +7,1 % en 2023, soit près de +14 % cumulés sur quatre ans. Ces augmentations portent le niveau des bases avant même toute décision des collectivités locales portant sur les taux propres à chaque taxe.
Qui paie quoi ? Distinction entre taxe foncière et THRS
Il est essentiel de distinguer les deux prélèvements qui frappent les résidences secondaires. La taxe foncière est due par le propriétaire de tout bien immobilier. Elle est calculée à partir de la valeur locative cadastrale, mais après application d’un abattement forfaitaire : la base imposable retenue pour la taxe foncière correspond à 50 % de la valeur locative estimée. À l’inverse, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) s’applique à l’occupant du logement et repose sur 100 % de la valeur locative, sans abattement.
Zones tendues : majorations pouvant aller jusqu’à 60 %
Dans les communes classées en zone tendue, des majorations de la THRS peuvent être votées par les collectivités. En 2026, environ 1 100 communes appliquent une telle majoration, qui peut varier de +5 % à +60 %. Plusieurs grandes villes ont retenu le plafond : Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux et Nice ont opté pour la majoration maximale de 60 %.
- Taxe foncière : due par le propriétaire, calculée sur 50 % de la valeur locative cadastrale.
- THRS : due par l’occupant, calculée sur 100 % de la valeur locative, sans abattement.
- Majoration en zones tendues : de +5 % à +60 %, appliquée par environ 1 100 communes en 2026.
La valeur locative cadastrale : la donnée centrale
Les deux impôts partent de la même donnée technique : la valeur locative cadastrale, qui représente le loyer annuel théorique que rapporterait le bien s’il était mis en location, tel que chiffré par l’administration fiscale. Comprendre et vérifier cette base est essentiel : c’est elle qui « pilote » le montant final, après application des abattements et des taux décidés par les collectivités.
| Année | Revalorisation automatique des bases |
|---|---|
| 2023 | +7,1 % |
| 2024 | +3,9 % |
| 2025 | +1,7 % |
| 2026 | +0,8 % |
Conséquences pratiques et vérifications à effectuer
Pour les propriétaires de résidences secondaires, l’effet cumulé des revalorisations successives et des majorations locales peut rendre la charge fiscale nettement plus lourde qu’il n’y paraît au premier abord. Il est conseillé de :
- contrôler la valeur locative cadastrale indiquée sur les avis d’imposition ;
- vérifier si la commune applique une majoration de THRS et à quel taux ;
- simuler l’impact global (taxe foncière + THRS) pour anticiper la dépense.
Enfin, les grandes orientations structurelles restent en suspens : la réforme portée par l’administration fiscale et visant à réviser en profondeur la valeur locative cadastrale a été repoussée à 2031, prolongeant la période pendant laquelle les propriétaires devront composer avec les règles actuelles.
En résumé, la hausse de 2026 combine une mécanique automatique indexée sur l’inflation et une faculté pour les communes de majorer la THRS — une double dynamique qui pèse particulièrement sur les résidences secondaires, non exonérées depuis 2023.
