Depuis le 1er janvier 2017, un changement de nature fiscale pèse sur la location meublée : les revenus issus de cette activité relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), qu'elle soit exercée à titre habituel ou occasionnel. L'affaire relatée par Le Monde met en lumière les conséquences concrètes de cette règle quand la location est pratiquée au sein d'une Société Civile Immobilière (SCI).
Les faits
En 2005, M. et Mme X ont constitué la SCI Le Moulin pour acquérir une propriété en Dordogne. L'objet social mentionnait notamment l'acquisition, la mise à disposition à titre gratuit aux associés et la location éventuelle du bien. Les associés, résidant en Suisse, utilisaient la propriété comme résidence secondaire. En 2017 et 2018, la propriété a été proposée sur une plateforme de location saisonnière et louée pendant de courtes périodes : trois semaines en 2017 pour 6 425 euros et six semaines en 2018 pour 12 819 euros.
« l’acquisition… la mise à disposition à titre gratuit… la gestion, l’administration et, le cas échéant, la location de ladite propriété »
Le redressement
Sur la base de la modification législative introduite par la loi de finances rectificative pour 2016 (article 114), et codifiée à l'article 35, 5° bis du CGI, l'administration a considéré que les recettes tirées de la location meublée relevaient des BIC depuis le 1er janvier 2017. En conséquence, la SCI s'est trouvée exposée à un redressement : la société, pratiquant une activité de location meublée, est devenue passible de l'impôt sur les sociétés, et les associés ont vu leurs positions fiscales réexaminées — y compris pour les périodes où ils occupaient gratuitement le logement.
Pourquoi une SCI peut basculer vers le régime des BIC
La règle est simple dans son principe : lorsque des revenus proviennent d'une location meublée, ils sont considérés comme relevant des BIC, et non des revenus fonciers, sauf cas spécifiques. Pour une SCI dont l'objet social permet la location meublée, l'administration peut donc requalifier l'activité et imposer la société au titre de l'IS. Les conséquences fiscales diffèrent :
- imposition au titre des BIC (et potentiellement au taux de l'IS) plutôt qu'en revenus fonciers au barème des revenus;
- prise en compte des charges et amortissements différemment, avec impacts comptables et fiscaux ;
- possibilité de redressement étendu aux associés et aux avantages en nature (occupation gratuite).
Chiffres de l'affaire
| Période | Durée louée | Recettes |
|---|---|---|
| 2017 | 3 semaines | 6 425 € |
| 2018 | 6 semaines | 12 819 € |
Ce que cela signifie pour les propriétaires et les SCI
Les propriétaires qui détiennent un bien via une SCI et envisagent une location meublée, même ponctuelle ou saisonnière, doivent vérifier l'objet social de la société, la nature réelle de l'activité et s'interroger sur le régime fiscal applicable. L'option entre revenus fonciers et BIC n'est pas laissée au libre choix si l'activité de location meublée s'exerce : l'administration peut imposer la qualification conforme à la réalité économique.
Pour les praticiens et contribuables, cette décision rappelle l'importance de :
- clarifier l'objet social de la SCI et ses conséquences fiscales ;
- tenir une comptabilité adaptée si la location meublée est pratiquée ;
- consulter un conseil fiscal avant de modifier l'usage d'un bien détenu en SCI.
En l'état, le rappel de la doctrine par l'administration et le redressement illustrent que la période de location courte ou rare ne suffit pas à écarter la qualification de BIC instaurée par la réforme fiscale de 2016-2017.
