Un stock qui pèse sur les bilans
Le ministère de la Construction vietnamien signale qu’environ 22 300 appartements commerciaux assortis de baux de 50 ans restent invendus à l’échelle nationale. L’information a été portée lors d’une réunion du Comité permanent du gouvernement avec les entreprises, présidée par le Premier ministre Le Minh Hung et dédiée à un cap clair :
« Supprimer les goulets d’étranglement – Libérer les ressources – Promouvoir la croissance »
Dans un marché où chaque mois d’immobilisation alourdit les charges de portage, ce stock bloque de la trésorerie, retarde les livraisons et pèse sur la capacité des promoteurs à lancer de nouveaux programmes. Le ministère avance une voie de déblocage : alléger les contraintes foncières et perfectionner l’arsenal législatif pour fluidifier l’instruction des projets.
Les freins identifiés par les entreprises
- Planification : enchaînement des autorisations et séquençage des plans.
- Immobilier : rigidité des procédures et délais d’ajustement des projets.
- Matériaux et tarification : besoin de règles opérationnelles pour réduire les coûts et sécuriser l’approvisionnement.
Ces points, remontés par les acteurs privés, convergent vers un diagnostic commun : pour écouler l’existant et redémarrer des chantiers, il faut raccourcir les cycles d’instruction sans perdre en sécurité juridique.
Ce que disent les textes : plans 1/2 000 et 1/500
Le ministre de la Construction, Tran Hong Minh, rappelle que la loi encadre de manière complète l’élaboration et l’ajustement des plans de zonage à l’échelle 1/2 000 et des plans détaillés à l’échelle 1/500. La loi de 2025 sur l’aménagement urbain et rural précise que toute modification intervient après approbation du projet d’investissement par l’autorité compétente. Dans les faits, cela implique des ajustements coordonnés de l’usage des sols, de l’organisation spatiale et des infrastructures du périmètre concerné.
| Niveau de plan | Objet | Modalité d’ajustement |
|---|---|---|
| 1/2 000 (zonage) | Organisation d’ensemble d’un secteur | Peut être modifié simultanément avec le plan provincial ou le schéma directeur |
| 1/500 (détaillé) | Projet et parcelles spécifiques | Doit être préparé et approuvé indépendamment; non combinable avec d’autres plans |
Autre jalon notable : la loi n° 144 a simplifié de nombreuses dispositions touchant l’élaboration, l’évaluation et l’approbation des plans urbains et ruraux. Et les modifications des plans de zonage peuvent désormais intervenir en même temps que celles des plans provinciaux ou des schémas directeurs, un point qui vise à réduire les délais d’instruction et à accélérer la mise en œuvre des projets.
Mieux planifier pour écouler le stock
Concrètement, un promoteur bloqué sur une adaptation de voirie ou un recalage d’emprise foncière peut avancer plus vite si le zonage s’aligne en parallèle du plan provincial, plutôt que d’attendre étape par étape. Dans un marché où un trimestre de latence peut renchérir la charge financière, ce traitement simultané limite l’effet ciseau entre coûts de portage et revenus différés, et offre une visibilité plus nette aux acquéreurs commerciaux sur les délais de livraison et les autorisations.
Matériaux : sécuriser coûts et approvisionnements
Sur l’usage de cendres volantes et de scories comme intrants, le ministère souligne un cadre juridique désormais jugé « relativement complet ». Les règles de protection de l’environnement et le décret n° 209 autorisent l’emploi de déchets répondant aux exigences techniques pour la production de matériaux de construction. Cette clarification est cruciale pour lisser les coûts de chantier et sécuriser la chaîne d’approvisionnement, surtout lorsque la disponibilité de matériaux traditionnels fluctue.
Ce qui se joue pour les prochains mois
Le signal gouvernemental est clair : priorité à la levée des obstacles fonciers et au peaufinage des textes pour relancer la demande sur ces biens commerciaux à baux de 50 ans. Pour les acteurs, l’enjeu est double : réduire les cycles d’autorisation en s’appuyant sur les nouvelles possibilités de modification des plans, et fiabiliser leurs budgets travaux grâce aux options de matériaux reconnues par la réglementation. À la clé, la capacité à transformer un stock dormant en surfaces immédiatement exploitables, avec des délais et des coûts mieux tenus.
Reste un travail d’exécution : faire converger sur le terrain l’intention réglementaire et l’instruction effective des dossiers, projet par projet. C’est à cette condition que le volume d’environ 22 300 unités pourra progressivement s’écouler et que les opérateurs retrouveront des calendriers compatibles avec leurs équilibres financiers.
