Un basculement spatial du commerce vers l’ouest de la capitale
Le dernier rapport de Savills sur le marché immobilier de Hanoï pour le deuxième trimestre 2026 souligne une évolution marquée : la plupart des segments, du commerce de détail aux bureaux, en passant par l’hôtellerie et la résidence, affichent une hausse des prix. Ce mouvement s’accompagne d’un rééquilibrage géographique, avec une poussée nette des projets dans la zone ouest et, en particulier, autour du quartier de Starlake, appelé à devenir un nouvel axe commercial majeur.
Concrètement, le parc commercial moderne de la capitale atteint aujourd’hui environ 1,7 million de mètres carrés, avec un taux d’occupation de 89%. Autrement dit, la demande reste soutenue : pour un investisseur ou un exploitant, près de neuf surfaces commerciales sur dix sont exploitées. Dans ce contexte, la pression sur les loyers du centre-ville demeure forte en raison d’une rareté foncière, tandis que les périphéries gagnent en attractivité grâce au développement de pôles urbains satellites.
Des nouvelles surfaces concentrées à Starlake
Savills annonce qu’à l’horizon 2026 environ 230 240 m² de nouvelles surfaces commerciales devraient être livrés via huit projets. Le cabinet précise que l’offre à venir pour 2027–2028 sera particulièrement dominée par des opérations implantées dans la zone de Starlake, ce qui transforme la structure d’offre de la métropole et pourrait modifier les flux commerciaux et immobiliers sur plusieurs années.
« Le marché du commerce de détail de la capitale entre dans une phase de croissance qualitative, portée par la consommation haut de gamme. »
Ce constat, relayé lors de la présentation du rapport par la direction locale de Savills, signale une évolution vers des formats commerciaux plus haut de gamme et une logique de segmentation nette entre centre historique et nouveaux pôles périphériques.
Conséquences pour les acteurs — du promoteur au locataire
Pour les promoteurs et investisseurs, la concentration d’offre à Starlake représente une opportunité tangible : densifier sur des fonciers disponibles et capter une demande premium. Pour les enseignes, l’enjeu est opérationnel : choisir entre la visibilité souvent limitée mais traditionnelle du centre-ville — où les loyers restent les plus élevés — et l’accès à de nouvelles surfaces potentiellement moins chères mais nécessitant des investissements en communication et logistique.
Pour les ménages et locataires, l’impact est indirect mais réel. Une redistribution des commerces peut modifier l’accessibilité des services quotidiens, allonger des trajets et peser sur le budget mobilité. En termes d’échelle, penser en mètres carrés et en mensualités devient essentiel : une offre neuve et haut de gamme implique des loyers au m² supérieurs, et l’arrivée de 230 240 m² nouvelle surface va concentrer des surfaces « prime » susceptibles de tirer les niveaux locatifs vers le haut dans leur zone d’influence.
- Parc commercial actuel : ~1,7 million m²
- Taux d’occupation : 89%
- Offre nouvelle annoncée : 230 240 m² via 8 projets (d’ici 2026)
- Focus futur : Starlake (2027–2028)
| Indicateur | Chiffre |
|---|---|
| Parc commercial moderne | 1,7 million m² |
| Taux d’occupation | 89% |
| Surface commerciale nouvelle (annoncée) | 230 240 m² |
| Nombre de projets | 8 |
Sur le plan urbanistique, l’essor de pôles périphériques s’inscrit dans le long terme : la planification de Hanoï vise des villes satellites et un schéma directeur à cent ans. Traduction concrète pour le marché immobilier : les investisseurs institutionnels vont devoir calibrer leurs stratégies selon des horizons de rendement plus longs et des cycles fonciers spécifiques aux nouveaux quartiers.
Au final, l’évolution identifiée par Savills confirme une tendance double : d’une part, la pression haussière sur les loyers de centre-ville liée à la rareté foncière et, d’autre part, une phase d’expansion qualitative et géographique du commerce, portée par une offre neuve concentrée à l’ouest. Pour qui calcule en mètres carrés et en mensualités, la donnée clef à suivre est la vitesse à laquelle les nouvelles surfaces de Starlake trouveront preneur — indicateur déterminant pour estimer l’impact sur les loyers et les conditions d’exploitation dans les quartiers voisins.
