Le prêt immobilier moyen en France a progressé de 10 594 € en 2025, pour s’établir à 193 948 €, d’après l’étude annuelle de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR). Après la forte contraction des capacités d’emprunt liée à la hausse des taux entre fin 2021 et début 2024, le marché a trouvé un second souffle avec un reflux des taux d’intérêt.
Une baisse des taux qui redonne du pouvoir d’achat
L’ACPR relève que le taux moyen des nouveaux crédits, qui avait culminé à 4,2% début 2024, est retombé à 3,08% en décembre 2025. Cette décrue explique en grande partie la hausse du montant moyen des prêts : les ménages peuvent emprunter davantage pour une charge mensuelle comparable.
La durée moyenne des emprunts s’est légèrement allongée, atteignant 22,4 ans en 2025, soit environ deux mois de plus en un an. Malgré cet allongement modéré, les prêts supérieurs à 25 ans restent peu fréquents, représentant seulement 7% de la production.
Apport, LTV et taux d’effort : des évolutions mesurées
Le ratio prêt/valeur (LTV) a augmenté, passant de 77,7% à 79,9%, signe d’un recours légèrement moindre à l’apport personnel. En revanche, le taux d’effort moyen — la part des revenus consacrée au remboursement — demeure stable à 30,4%. Le taux d’endettement, mesuré en années de revenus pour financer un achat, progresse légèrement à 4,5 années.
- Montant moyen du prêt : 193 948 € en 2025 (contre 183 354 € en 2024)
- Taux moyen : 3,08% en décembre 2025 (pic à 4,2% début 2024)
- Durée moyenne : 22,4 ans
| Indicateur | 2024 | 2025 |
|---|---|---|
| Montant moyen du prêt | 183 354 € | 193 948 € |
| Taux moyen (fin d'année) | (pic début 2024) 4,2% | 3,08% |
| Ratio prêt/valeur (LTV) | 77,7% | 79,9% |
| Durée moyenne | — | 22,4 ans |
Pas de relâchement des règles d’octroi
Malgré la reprise du crédit, les établissements n’ont pas abandonné les contraintes prudentielles. Les banques continuent d’appliquer les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) : en théorie, le taux d’effort est plafonné à 35% et la durée des prêts limitée à 25 ans, avec une flexibilité autorisée sur 20% de la production.
En 2025, cette marge de flexibilité a atteint 16,6%. Par ailleurs, la part des prêts dont le taux d’effort dépasse 35% reste contenue à 16,2%, alors qu’elle culminait à 27,9% en 2020, avant les durcissements réglementaires et la montée des taux.
Ces chiffres traduisent un retour partiel des capacités d’achat des ménages sans qu’il y ait, pour l’instant, d’assouplissement généralisé des critères d’octroi. Les banques semblent jouer un arbitrage : accompagner la demande réapparue tout en maintenant des garde-fous pour limiter les risques de surendettement.
À court terme, la trajectoire des taux restera déterminante : une nouvelle détente faciliterait encore l’accès à la propriété, tandis qu’une remontée obligerait probablement les ménages à recourir davantage aux apports ou à accepter des durées plus longues — options soumises aux limites du HCSF.
