Décote record pour les « passoires thermiques »
Les logements classés F et G subissent une baisse de prix spectaculaire : DPE Tracker mesure, en 2024, un écart pouvant atteindre 49 % entre les biens les plus performants et les plus énergivores. Concrètement, les appartements et maisons étiquetés A–B se sont négociés autour de 5 166 €/m², contre environ 2 600 €/m² pour les classes F–G sur les dix départements étudiés.
Des acheteurs qui calculent le coût des travaux
La différence ne tient plus seulement au standing ou à l'emplacement : l'acheteur moyen intègre maintenant, avant même la visite finale, le prix des rénovations nécessaires (isolation, chauffage, fenêtres, ventilation). Quand le montant estimé des travaux devient élevé, la négociation se durcit et l'offre chute. Pour beaucoup, une « passoire » n'est intéressante que si le prix initial compense largement le coût et les contraintes de la remise à niveau.
- Hiérarchie des décotes : C–D ≈ -15 % par rapport aux meilleurs ; E ≈ -27 % ; F–G jusqu'à -49 %.
- Impact sur le portefeuille : les propriétaires de logements énergivores voient la valeur de leur actif s'éroder rapidement.
- Profil d'acheteurs : certains investisseurs opportunistes pèsent la rentabilité après travaux, d'autres renoncent face aux coûts.
Les passoires thermiques gagnent des parts de marché
La part des transactions portant sur des logements F–G a presque doublé : elle représentait 9,7 % des ventes analysées en 2021, et atteint 18,5 % en 2024. Autrement dit, près d'une vente sur cinq concerne désormais une passoire thermique. Cette montée en volume s'explique par l'offre qui vieillit, la mise en vente de lots attractifs pour les rénovateurs, et les effets combinés des mouvements de prix et des contraintes réglementaires.
Conséquences pour les prêteurs, bailleurs et politiques
Banques, assureurs et investisseurs adaptent leurs critères : la décote énergétique devient un facteur de risque de marché. Pour les bailleurs, la pression réglementaire et la perspective d'une baisse de valeur accélèrent parfois la réalisation de travaux, mais pas toujours : certains propriétaires reportent les dépenses face à l'incertitude des aides et des délais.
| Classe DPE | Prix observé (€/m²) | Décote approximative |
|---|---|---|
| A–B | 5 166 | Référence |
| C–D | — | ~ -15 % |
| E | — | ~ -27 % |
| F–G | ~ 2 600 | ~ -49 % |
Ce que cela change pour l'acquéreur type
Pour se situer : une différence de plusieurs milliers d'euros par mètre carré transforme une mensualité de prêt et le reste à vivre. Un logement F–G qui s'affiche moins cher sur la fiche peut donc coûter beaucoup plus une fois les travaux pris en compte. Les acheteurs prudents évaluent désormais le coût global (achat + rénovation) et le délai pour revenir à une performance acceptable.
La tendance observée par DPE Tracker alerte : la valeur immobilière intègre de plus en plus la performance énergétique. À court terme, cela redistribue les cartes entre vendeurs, acheteurs et investisseurs ; à moyen terme, l'enjeu sera de savoir si les politiques publiques et les dispositifs d'aides permettent de transformer cette masse de passoires en logements rénovés plutôt qu'en décotes permanentes.
