Une pression financière qui réduit la circulation des transactions
Le marché immobilier subit un tassement de sa liquidité alors que les acheteurs voient leur capacité de remboursement se dégrader. Les taux proposés en début d’emprunt — souvent attractifs sur une période courte — basculent ensuite vers des formules variables bien plus onéreuses, renchérissant significativement la charge mensuelle des emprunts.
Des taux préférentiels courts, des taux effectifs beaucoup plus élevés
Sur les prêts immobiliers étudiés, les banques accordent des périodes promotionnelles de taux généralement compris entre 6 et 12 mois. Pendant ces périodes, les taux préférentiels observés vont en moyenne de 8,5 % à 11 % par an. Mais dès la fin de l'offre initiale, la plupart des contrats glissent vers des taux flottants indexés sur un taux de base auquel s'ajoute une marge. Cette marge est estimée autour de 3,3 à 3,5 points, ce qui conduit, selon les comptes présentés, à des taux payés par les emprunteurs de l'ordre de 13 à 15 % par an.
| Élément | Valeur |
|---|---|
| Taux préférentiel (période courte) | 8,5–11 % / an |
| Durée de la période préférentielle | 6–12 mois |
| Marge en variable | ≈ 3,3–3,5 points |
| Taux effectif payé par les emprunteurs | 13–15 % / an |
Un exemple concret : impact sur la mensualité
Le cas rapporté d'un ménage ayant emprunté 1,5 milliard de dongs sur 35 ans illustre le basculement. Lors de la période promotionnelle à 7,8 %, leur remboursement mensuel total (capital + intérêts) s'élevait à environ 11–12 millions de dongs, une charge soutenable au regard d'un revenu mensuel cumulé proche de 40 millions de dongs. Avec la fin de l'avantage tarifaire et l'application d'un taux variable autour de 14 %, la facture mensuelle augmente sensiblement, comprimant la marge de manœuvre du foyer.
Freins au refinancement et effets sur le marché
Dans l'absolu, certains emprunteurs envisagent de solder leur crédit pour le transférer vers un autre établissement offrant de meilleures conditions. En pratique, ces opérations butent sur plusieurs obstacles : frais de remboursement anticipé, accès à des lignes de refinancement suffisantes et conditions d'octroi plus strictes. En conséquence, beaucoup d'acheteurs restent exposés au taux variable initial, tandis que d'autres renoncent à acheter.
- Moindre demande : la hausse des mensualités réduit le nombre d'acheteurs solvables.
- Moins de transactions : la saturation de la demande entraîne un recul de la liquidité des actifs.
- Risque de renégociation : pression sur les banques pour proposer des solutions de restructuration.
Conséquences pour le marché et pistes d'observation
La conjonction de taux d'emprunt à la hausse et de prix immobiliers toujours élevés crée un goulot d'étranglement : les ménages doivent arbitrer entre maintien de leur pouvoir d'achat et protection de leur capacité d'épargne. Sur le court terme, cela se traduit par une moindre rotation des biens et une accentuation des délais de vente. À moyen terme, il faudra suivre l'évolution des taux de référence, la politique commerciale des établissements de crédit et l'adaptation éventuelle des prix de l'immobilier pour évaluer si la demande se rééquilibre.
La situation appelle une vigilance accrue des acteurs — emprunteurs, banques, promoteurs — et des indicateurs clairs sur les taux effectifs et les volumes de transactions pour mesurer l'ampleur de la contraction de la liquidité.
