Un prix, plusieurs lectures
Dans les grandes agglomérations marocaines, le prix du mètre carré n’a plus la même valeur selon que l’on consulte les actes notariés, les portails d'annonces ou les fichiers de l'administration fiscale. Les écarts sont parfois spectaculaires : des différences pouvant atteindre le simple au double pour une même rue ou un même quartier, selon les sources consultées. Ce décalage n’est pas un accident statistique mais le signe qu’il manque un cadre commun et reconnu pour situer un bien sur l’échelle des prix.
Un outil public orienté fiscalité, pas marché
L’instrument le plus proche d’un « référentiel » est celui mis au point par la Direction Générale des Impôts (DGI) en partenariat avec l’ANCFCC, la FNPI, Bank Al‑Maghrib et l’Ordre des Notaires. Il subdivise les villes en de nombreuses zones — jusqu’à la rue à Casablanca — et publie des prix moyens annuels fondés sur les actes de vente enregistrés.
« ces prix ne sont pas une évaluation de marché et ne sont opposables qu’au fisc. »
La DGI rappelle d’ailleurs que ces barèmes ont été construits pour assiette fiscale, en priorité pour le calcul de l'impôt sur les profits fonciers, et non pour informer le consommateur ou servir d'indice commercial.
Conséquences pratiques et zones d’incertitude
Sur le terrain, ce cloisonnement des sources a des effets concrets : les notaires, les banques, les plateformes d’annonces et les services fiscaux ne lisent pas la même réalité. Certaines valeurs publiées par l’administration sont jugées « sûres » par souci de sécurisation de l’assiette fiscale face à l’économie informelle, et peuvent donc se situer au‑dessus des transactions réellement conclues. Pour un acheteur qui s’interroge en mensualités et en surface, comprendre quel prix retenir devient un exercice d’équilibriste.
- Multiplicité des sources : actes notariés, bases fiscales, portails privés.
- Objectifs divergents : taxation vs. information commerciale.
- Risque pour les transactions : prix administratifs parfois supérieurs aux ventes effectives.
Vers quel repère commun ?
Le constat impose des questions : faut‑il un référentiel public, indépendant et dédié à l’analyse de marché, distinct de l’outil fiscal ? Les professionnels appellent depuis longtemps à une harmonisation des données et à une transparence renforcée des méthodes de calcul. Sans cadre partagé, acheteurs, vendeurs et prêteurs continueront d’évoluer avec des indicateurs qui ne reflètent pas nécessairement la même réalité économique.
| Acteur | Rôle |
|---|---|
| DGI | Publication de barèmes pour l'assiette fiscale |
| ANCFCC / Ordre des Notaires | Fourniture des actes et zonages utilisés |
| Portails privés | Diffusion d'annonces et d'indices basés sur l'offre |
| Banques (Bank Al‑Maghrib) | Analyse macroéconomique et soutien méthodologique |
En l’absence d’un indice transparent et dédié au marché, les repères resteront flous et varieront selon l’objectif poursuivi par chaque source. Pour qui évalue un achat en fonction du montant des mensualités, de la surface utile et du délai de transaction, cette fragmentation complique la prise de décision et augmente l'incertitude des acteurs.
